Top Legal | L’acquisto di immobili nell’ambito di procedure esecutive. Il rischio per l’aggiudicatario/acquirente.

L’acquisto di immobili nell’ambito di procedure esecutive. Il rischio per l’aggiudicatario/acquirente. L’importanza della Due Diligence Immobiliare.

Le ultime riforme legislative in materia di esecuzioni immobiliari ed i protocolli adottati dai diversi uffici giudiziari confermano il crescente interesse con cui gli operatori guardano il mercato delle vendite giudiziarie. In particolare, nel caso di offerta di immobili nell’ambito di procedure esecutive vi è la possibilità di spuntare prezzi ribassati in misura importante a condizione che l’interessato abbia sufficienti informazioni in ordine all’immobile ed abbia le competenze necessarie per valutare i diversi profili di rischio insiti in tali vendite. Una buona Due Diligence immobiliare può evitare brutte sorprese.

Come noto, negli ultimi anni molti operatori guardano con crescente interesse il mercato delle vendite giudiziarie. Le ragioni principali di tale crescente interesse sono legate, oltre che ad una maggiore attenzione sia da parte del legislatore a livello normativo, che dei singoli uffici giudiziari per quanto riguarda le prassi ed i protocolli adottati in materia, finalizzati a velocizzare le procedure in essere, alla possibilità di acquisire immobili a prezzi ribassati in alcuni casi in misura importante.

Basti sul punto ed in via generale richiamare l’attenzione, nel caso di vendita senza incanto (che rappresenta la regola ai sensi dell’art. 569 c.p.c.) sulla possibilità di presentare con successo offerte il cui prezzo sia inferiore fino ad un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita. E soprattutto, ai ribassi di prezzo a cui viene sottoposto il prezzo base stabilito secondo quanto previsto dall’art. 568 c.p.c. qualora i tentativi di vendita vadano deserti.

Sulla possibilità, dunque, di spuntare un buon prezzo ci sono poche riserve. E le occasioni non mancano considerato che nell’ultimo anno sono stati offerti all’asta circa 642 immobili al giorno; circa 27 immobili ogni ora, per un valore complessivo considerando i prezzi a base d’asta di € 30.263.804.288,86 (“Fonte: Astasy srl”).

Tuttavia, vi sono aspetti non secondari da vagliare e considerare prima di avventurarsi in un acquisto all’asta di un immobile, non sempre conosciuti o semplicemente trascurati. Ricordiamo, sempre in via generale, che per tali acquisti esistono diverse deroghe al normale regime normativo valido ed applicato ai trasferimenti di immobili al di fuori di procedure esecutive. Possiamo affermare che la formula sintetica ed omincomprensiva del tipo “la vendita del bene avviene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, utilizzata diffusamente nelle vendite immobiliari e replicata anche nelle ordinanze di vendita nell’ambito delle procedure esecutive, mai come in queste ultime procedure trova un’applicazione concreta e quasi, se non totalmente, integrale.

In primo luogo, tale formula trova piena applicazione per gli aspetti edilizio-urbanistico (ed anche catastale a decorrere dalla D.l. 78/2010 conv. in L. 122/2010), che rappresentano sempre un punto delicato nella compravendita di immobili, che può nascondere diverse insidie e soprattutto costi non preventivati.

Ricordiamo che per gli immobili acquistati nell’ambito di procedure esecutive l’art. 46 comma 5 DPR 380/01 esonera dalla sanzione di nullità il decreto di trasferimento onerando l’aggiudicatario di richiedere entro i successivi 120 giorni il permesso in sanatoria qualora vi siano i presupposti. E’ importante sottolineare che tale sanatoria è diversamente articolata a seconda che gli abusi rientrino o meno nel regime previsto dalla sanatoria di cui all’art. 40 ultimo comma L. 47/85 ovvero di cui all’art. 46 del DPR 380/01 c.d. “condono a regime”.

Nel primo caso, gli abusi restano sanabili nei limiti in cui erano sanabili in base alla legge sul condono applicabile ratione temporis, in base alla data di ultimazione dei lavori, e qualora le ragioni di credito siano anteriori alla data di entrata in vigore della legge sul condono (da intendersi oggi riferita alla data del 02/10/2003 quale data di entrata in vigore dell’ultima legge in materia di condono L. 326/03).

Per la seconda ipotesi di “condono a regime” in realtà l’abuso può essere sanato se sussiste la c.d. doppia conformità e cioè quando il bene è conforme sia agli strumenti urbanistici vigenti al tempo dell’abuso sia a quelli vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Tutte le volte che è da escludere l’applicabilità della sanatoria prevista dalle leggi sul condono e deve farsi applicazione del “condono a regime” dovrà sussistere per le opere da sanare la c.d. doppia conformità e l’aggiudicatario/acquirente dovrà procedere al pagamento, sempre ai sensi dell’art. 36 Dpr 380/01, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.  

Stesso discorso rimane valido per gli eventuali vizi dell’immobile, la cui presenza resta a carico dell’aggiudicatario essendo noto che nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa (cfr. Art. 2922 c.c.). Tra l’altro, l’applicabilità in via estensiva dell’art. 2922 c.c. anche alle ipotesi di mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) è stata affermata da Cass. n. 7233 del 03/12/1983 mentre è stata esclusa da Cass. n. 10320 del 03/10/1991.

La citata clausola trova piena attuazione concreta nel senso sopra precisato anche con  riguardo alle parte impiantistica dell’immobile in quanto nella maggior parte dei casi la vendita avviene in assenza di certificazione di conformità degli impianti alle norme di sicurezza. Anche la certificazione in materia di risparmio energetico è quasi sempre assente come del resto il certificato di agibilità che per l’utilizzo dell’immobile rappresenta un documento fondamentale.

All’evidenza si tratta di aspetti che comportano dei costi aggiuntivi di regolarizzazione oltre che il rischio di esborsi maggiori magari legati all’impossibilità di regolarizzare le difformità o legati all’obbligo di ripristinare lo status quo ante dell’immobile. Tutti i citati costi sono posti a carico dell’aggiudicatario e, pertanto, sono da valutare e tenere in giusto conto, soprattutto, nel caso in cui l’acquisto sia finalizzato ad una successiva rivendita dell’immobile.

Dunque, sotto i profili esaminati, seppur in via sommaria e generale, possiamo affermare che la vendita che si perfeziona tramite il decreto di trasferimento ha una stabilità capace di essere messa in discussione solo in caso di evizione (cfr. art. 2921 c.c.) essendo precluso all’acquirente avvalersi degli ordinari rimedi previsti ed applicati normalmente per le vendite perfezionate fuori dalle procedure esecutive.

Per evitare sorprese, certamente può assumere un ruolo cruciale l’espletamento di una Due Diligence immobiliare che secondo la definizione adottata ad es. nelle Linee Guida ABI viene descritta come l’attività diretta a produrre un “Documento teso a stabilire, attraverso la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto, la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi”.

Nell’ambito delle procedure esecutive è pur vero che l’immobile viene offerto in vendita corredato da una perizia che viene redatta sempre nell’ambito della procedura da un esperto nominato dal giudice ed è pur vero che i quesiti posti ai CTU sono, almeno sulla carta, esaustivi per quasi tutti gli aspetti rilevanti dell’immobile. Però, si tratta di un dato tendenziale in quanto la ricchezza di informazioni può variare tra i diversi uffici giudiziari e dipende anche dalla sensibilità del consulente incaricato. Ma, soprattutto, l’attività del CTU ha una finalità ed una prospettiva diversa rispetto a chi vuole acquistare: in estrema sintesi chi vuole comprare ha la necessità di eliminare o minimizzare il rischio collegato alla sussistenza di passività sull’immobile che potrebbero vanificare l’affare. Senza tacere, comunque, che la fotografia dell’immobile fatta dal CTU nella maggior parte dei casi risulta anche datata perchè passano anni dal momento in cui viene espletata tale attività al momento in cui l’immobile poi viene offerto in vendita.

E’ chiaro allora che anche la presenza di una perizia d’ufficio non esclude la necessità oltre che l’opportunità di svolgere un’attenta analisi dell’immobile che si vuole acquisire, che investa anche profili che difficilmente possono essere verificati nell’ambito di una procedura esecutiva come ad es. la sussistenza di eventuali passività di natura ambientale o magari la sussistenza di previsioni urbanistiche che in un futuro potrebbero rendere difficile una valorizzazione dell’immobile.

L’analisi deve essere condotta certamente partendo dalla documentazione già esistente nella procedura esecutiva per essere verificata e poi estesa ad aspetti non considerati e valutati dal CTU. Un passaggio importante è rappresentato dal sopralluogo sull’immobile per poterne conoscere ed aggiornare lo stato di fatto, da svolgere con l’ausilio di esperti e tecnici.

In tale attività di Due Diligence il ruolo e l’apporto del consulente legale è fondamentale in quanto rappresenta la figura che deve essere in grado di poter coordinare anche l’attività delle altre figure professionali coinvolte e che è chiamato ad elaborare un documento finale capace di riassumere ed esporre le effettive condizioni dell’immobile e le potenziali passività di cui l’aggiudicatario/acquirente dovrà farsi carico.

In definitiva, l’acquisto all’asta promette una convenienza che però deve essere confermata e verificata da parte dell’interessato attraverso  l’ausilio di esperti in grado di offrire una consulenza  globale in materia immobiliare.

L’acquisto all’asta promette una convenienza che però deve essere confermata e verificata da parte dell’interessato attraverso  l’ausilio di esperti in grado di offrire una consulenza  globale in materia immobiliare.

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